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关键词：闲林PK星桥
问：房叔，我看了很多，最后觉得绿城桃花源迎霞苑和天都城紫韵公寓户型比较好。
绿城桃花源和天都城紫韵公寓不知道选哪个，桃花源在闲林，地铁口有点距离但是靠近城西，紫韵公寓离地铁口相对近一点但是在临平，不知道怎么选，或者有更好的选择么，麻烦房叔了，谢谢。
杭州房叔：首先是看你的工作地点，便利性上的考虑；其次是看具体房源的性价比。
从板块上来看，迎霞苑虽然位置较为偏僻，交通和配套便利性不足，但是长远看有未来科技城的带动，后续未来科技城核心利好不断，产业导入也依然看好，升值预期会好一些；另外也期望闲林地铁线的落地，适度改善交通的情况下，能带动整个板块有所起色。
相比天都城星桥一带缺乏产业支撑的纯刚需板块，迎霞苑这里值得更看好一些。
也可以看看闲林、中泰的其他低总价二手，譬如新西湖小镇的小户型。供你参考。
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关键词：盛世钱塘宜卖？
问：房叔你好，本人名下盛世钱塘花园2楼186方，想置换，关注拥江区块。但房票是零社保。想请问我这种情况，该房子宜卖吗？如果要卖什么时候，多少价格合适？杭州房叔：0社保太难了，性价比好的项目入围都很难有机会，更不要说中签。
盛世钱塘位置又好，虽然2楼楼层差一点，但随着后续江河汇开发完成，这个位置还有增值空间。置换二手实际操作难度也大，不算主张折腾了。
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关键词：出售时机
问：房叔你好，我现在手上有一套中泰的房子，想腾出来置换更好的，但一直不知道什么时候出手更好。今天看了房叔刚发的公众号，其实现在也是一个出售他的好时候对吧？
杭州房叔：是的，市场平稳的时候是一个置换时机。普通板块普通房源，置换成相对较好的板块和房源，大方向上也是主张的。
只是技巧上注意一点，卖出这边尽早挂牌，能有相对明确的意向客户；买入端积极看房，最好能有相对明确的目标，尽量往无缝对接方向去靠拢。
虽然说市场相对平稳，但是真要出政策，常常是不会有明确征兆的，需要尽量去避免“恰逢”政策变动这种小概率事件。
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关键词：社保幼子&资产优化
问：房叔打扰了，再问一下。600w预算，66个月社保，想两年内把二套买上优化一下下资产。
1）在摇号困难（前几天报了天曜城6%的中签率，没摇中）的情况下，这两年持续打新市北艮北运河新城城东新城这种板块的房子，会容易还是越来越难呢？
2）当前行情是否需要同时考虑二手。我看了申花壹号院，蓝孔雀，东方福邸，绿城慧园的几个89的二手，也600w左右。
想知道这种房子买来后的保值增值空间如何？有点怕如果一两年没摇到新房，这些二手又涨了也买不起了。谢谢。
杭州房叔：主流次级板块，类似市北、运河新城、艮北、城东，摇号难度会越来越大，主要原因是供应量不足、新房限价慢步提升、倒挂。刚刚限价上涨过的艮北、市北新项目机会大一些，譬如咏桂里。
低社保是可以考虑二手的，就是需要花时间多淘，像申花这种顶流板块的次新，只要没有明显的买入价格判断错误，保值是没有问题的。
二手市场暂时来看是平稳的，最大的变数还是来自于政策面，按照目前的经济环境和未知的疫情走向，很难保证杭州一直会维持限购政策不动摇，出现微调的可能至少是存在的。
摇新房是赌运气，淘二手是求稳，边摇边看看有没有捡漏的机会吧。
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关键词：坎山附近
问：房叔你好，花了一个下午，研究了一下这两个月你的问答，结合我自己的情况，得出一个大概的结论，你看看是不是有道理？
我在农都这里，预算不多，大概也就考虑坎山这里，方便一点，或者远点大江东坐地铁了，其他边上靖江、南阳、衙前也可以接受。
按照目前的情况来看，如果杭州限购的政策保持下去，房价基本上应该是平稳的，或者说像我选择的这种区域新房摇号不会难的，就是难度不会增加的意思，现在都不需要摇号都能买到，而利率后面还有可能降一点，所以打算再观望观望，等待利率更低一点再买。求证一下，不对的话就指导一下。杭州房叔：萧山南几个镇上选择不少，整体供应量有的，适当等等没有问题，房贷利率也确实是下降的趋势。
按照目前整体的经济形势，政策面持续暖风可以期待，自然也可以期待房贷利率的进一步下调。
你关注的区域，除了大江东核心区目前仅有岚漫之城，后续地价涨了1500（新湾地价也同步涨了），想摇的话需要把握；其他几个区域都有选择，适当等等是可以的，不过也需要关注杭州政策面是否有变化。
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关键词：准无房资格&4年社保
问：房叔你好，下个月终于有了摇号资格了，但是我研究了一下你之前发过的文章，发现200多万价格段的选择太少了，感觉非常苦闷。
我上班地点在拱宸桥附近，虽然满30了满足了无房资格，但是社保刚刚好4年，似乎没啥新房可以摇了。
所以最近在考虑二手房，近一点能接受的大概也就崇贤了，只是不知道现在这个时间点，买二手是不是时机？还是说再等一等，会不会还有降价的空间？杭州房叔：崇贤近期有璞悦江南府会新开，你无房资格4年社保机会还是大的，而且后续崇贤还有几块新地块出让，大致年底可以上市。
建议还是先考虑摇新房，推盘量别太小，你的社保入围没有问题，而且无房资格中签率还可以。
不管怎么说，二手房价格还是明显高于新房的，虽然也可以淘一淘，但是要淘到接近新房性价比的房源，难度还是挺大的。
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关键词：江南新房&溪悦云和园
问：房叔你好，我在滨江上班，今年未满30周岁还不算无房资格，社保有5年多快6年了，关注到市北有三个新房项目，不知道我这个社保有没有机会？
要是没有机会，其他还有什么项目可以关注？之江有一个溪悦云和园可以考虑吗？谢谢房叔。杭州房叔：市北三个项目，绿城沁桂轩限价3.75，绿城咏桂里限价3.95，滨江潮听映月限价3.75但是户型较大。
有房资格不到6年社保，要看最终的推盘量，推盘量较大还是有机会的，尤其是咏桂里和潮听映月，机会更大一些。关注到时候的推盘量和报名情况吧。
之江溪悦云和园性价比可以的，开发商也不错，但是最近一次摇号有房资格需要118个月社保才行，可以关注但是难度不小。
江南另外的选择就是萧山科技城滨望雅庭、宁围宁望府，以及南卧、蜀山的项目了；预算高一些，还有绿城襄七房项目，和滨江西兴项目。
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关键词：春江名苑&置换
问：房叔：您好，我目前有两套房，现住在萧山，想改善住房，想把春江名苑的一套房子卖掉，来置换一套萧山区域的房子？合适吗？杭州房叔：春江名苑好位置，强学区，房龄中等，单纯从房子本身来讲算不错的资产。
有房资格，即使顶格社保，能保证入围，但是中签率也是很低的，而且如果局限在萧山一侧，性价比好的项目选择太少了，傲世邸、后续奥体新项目，能摇的次数很少，而且都是热门项目，赌赢的概率很低。
即使摇号面扩大到江河汇、K11、海潮望月，能上车的概率也不高，不仅仅需要耐心，还需要运气。总体来说，不算特别主张。
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关键词：云水苑pk西溪公馆&顶格社保新房摇号
问：房叔，您好！又来打扰您了！目前住在下沙云水苑（金沙学府旁的一个比较小的小区，文海学区）129方，另持有西溪公馆140方。
想换一个居住条件稍微好一点的环境，社保18年，小孩初中，无学区要求。
有几个问题：1.是参与新房摇号还是购买二手房；2.西溪公馆是否继续持有，如果持有，购买第二套的预算资金在600万上下，可以接受小面积的三室二厅房子；3.上班地点在下沙，通勤方面的区域。4.如果新房摇号，是否有推荐？
杭州房叔：相对而言，下沙缺乏利好，上升空间受限，在板块可想象空间上远不及未来科技城。因此，从资产角度，出掉云水苑摇号比较合理。
顶格社保所有性价比好的项目入围都没有问题，但是有房资格中签率较低，而靠近下沙的性价比较好的可选项比较缺乏，主要是后续城东和艮北项目，都并非红盘。
在中签率较低的情况下，比较主张扩大摇号面，理论上全城性价比好的项目都可以摇，在摇中的情况下再考虑置换西溪公馆解决自住，会比较合理一些。
具体可摇号项目，可以参考一下1月4日推文所涉及的项目（2022年这些楼盘，中低社保家庭没啥机会了|房叔说No.360），再加上市北、三墩北、运河新城的中低价项目。
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关键词：买入、卖出的时机问题
问：房叔，您好！目前我名下有两套房子，一套在城西星洲小学的老破小，一套在临安青山湖科技城宝龙旭辉城，125方。
本来想都出掉置换星洲大套自住，无奈去年下半年杭州二手房市场冷淡，房子一直不好出。
现在手上一些其他资产变现，有想法先买入，请问目前买入二手房是否是低点？我的旧房反正先挂着，想等亚运之后出掉，想着过了亚运，杭州二手房市场总能比现在好些吧。所以存在买入和卖出的时机问题，还请房叔指点，感谢！
杭州房叔：政策市，买入卖出时机，主要还是对市场环境的预判。
85新政改变了杭州的供需形态，从供不应求到供大于求，是彻底压制杭州二手房市场疯狂的根本原因，此后杭州二手市场一路惨淡。到今天为止，杭州85新政出台7个半月出头，尚未满一年。
二手房市场挤压了相当大虚高泡沫之后目前处于盘整期，在交付量和挂牌量持续增长，需求并不能完全跟上的当下，二手继续盘整，并随着信贷面持续暖风，后市慢步放量是基本形态；
需要注意的是，今年明年是交付大年，后续挂牌量还会持续增长，在新增需求不足以有效消化新房+二手充足供应的情况下，成交价反弹绝非易事，依然处于供需博弈、逐步寻求成交价底部的过程；
只有二手成交明显放量至少达到当下成交量翻倍的那一天，才是目前政策环境下的市场底；
新房市场两极分化，市中心、次中心热度继续居高不下，远郊普遍走冷但尚可销售；一级土地市场在适度让利之后重归活跃。
在这样的市场背景下，加上经济面无论内外的巨大压力，尽管国家政策和信贷面持续暖风，全国大量城市开始托市、乃至救市，但杭州并没有客观上“托市、救市”的需要。
在房住不炒基本国策的背景下，杭州短期出现大规模政策性调整的可能性极小，有可能出现的，或是原有政策基础上的微调、或者区域性的政策微调。
假如出现，影响也有限，或者是局限于所在区域，不至于影响城市大势。
针对你的情况，学区房大幅度调整后基本没有太大的下行空间，优质学区房尤其是小户型依然是刚需中的刚需，而且跟普通新交付商品房不同，学区房不存在太大的新增量，适度持有或挂牌等待较好的成交价是可行的；
买入目标，建议根据自己工作地，尽量选择次新房，在二手供需博弈寻求底部的情况下，多淘多比较是上策，在亚运预期停工影响、市区新房供应有限摇号难度继续加大的情况下，基本判断是有较长时间的选择余地，不仅仅局限于上半年，大概率会延续至下半年。供参考。
来源：杭州房叔
文章来源:杭州房叔
