从洪灾疫情到“19条”新政人口流入未解郑州楼市困境

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作者：孙梦凡

单靠人口就能撑起楼市的逻辑不灵了。

中原人口第一大省的省会，人口超千万、GDP规模超万亿的大都市，却在房地产市场黯然失意。龙头房企带头杀价出货，首付分期屡见不鲜，郑州楼市正在上演着现实版的生存者游戏。

郑州，华夏文明的重要发祥地，古称商都。规模超千亿的本土房企从这里走向全国，也有深耕于此的房企正在断臂求生。有持币待购者面对龙头房企的降价信息生疑止步，也有被首付分期“诱惑”上了船的顶着高额月供有苦难言。庞大的人口体量和惨淡的楼市行情背道而驰产生的魔幻感，让许多购房者心生疑虑。

3月1日，郑州市政府办公厅发布通知，提出19项房地产行业相关举措提振楼市，从限购限贷两头给楼市全面松绑。业内人士认为，这是目前全国首个系统全面的楼市放松政策，具有非常实质意义的稳楼市和救楼市的导向。经历了洪水冲击的中部人口大城，开始向楼市复苏发起冲刺。

龙头房企杀价出货

楼市行情明显下行，是从去年下半年开始的。

2021年7月17日至23日，河南省遭遇历史罕见特大暴雨，发生严重洪涝灾害，灾害共造成河南省150个县（市、区）1478.6万人受灾，直接经济损失1200.6亿元，其中郑州市直接经济损失409亿元，占全省的34.1%。

洪水叠加此后多轮疫情的冲击，让河南尤其是郑州受到极大影响。“去年真的太难了。”谈起过往经历，许多河南当地的地产人都心有所感。从那时开始，已经阴跌绵绵的楼市，降价案例明显增多，开发商为了回血奋力出货，这一趋势延续至今。

以位于管南区域的碧桂园名门时代城为例，该项目一期2019年推出，当时房源均价约12700元/平方米，2020年涨到12800～13500元/平方米，如今精装修特价房源售价约11000～11500元/平方米，碧桂园凤凰城等数个项目，也出现明显降价现象。

万科在郑州二七区一项目也有类似现象。房天下数据显示，万科大都会最早于2016年开盘，至今已卖到第七期，此前楼市行情好时，该盘售价稳定在13000元/平方米左右，最高曾于2020年初推出16000元/平方米的洋房，如今在售均价约11800元/平方米。

龙头房企尚且如此，其他中小本土房企更加艰难。“现在市场上很多首付分期的项目，甚至有项目打着零首付的概念进行营销。”有当地中介称。

2020年至今，首付分期成为郑州楼市的常规营销手段。以一套总价147万元、首付款约44万元的房源为例，申请首付分期后，可先拿14万元，剩下的30万元分两年或者三年支付，每月还8000元左右。2020年此类首付分期的项目占比甚至高达七成。有购房者入手后发现，前两年月供压力太大，洪水及疫情冲击后还款难上加难；而对更多购房者来说，花样百出的促销，反而加重了等待观望的情绪。

克而瑞河南区域数据显示，2022年第8周，郑州有7个项目开盘，共推出约649套房源，累计去化约69套，去化率仅10%。

外部因素只是郑州楼市下行的导火索，在此之前，郑州楼市已经低迷数年。

七年前，郑州楼市一片火热，地王频出挑动市场情绪，为楼市吸引了大量投资性需求。在刚需与投资置业推动下，郑州2016年新房成交规模达1693万平方米，较2014年扩大3倍。

但是，随着2016年中期楼市调控转向，限贷、限购、限价、限售等政策频出，市场过热现象也被遏制。此后，郑州楼市开始了漫长的回调期，2020年商品住宅成交面积仅1255万平方米，2021年再度下滑至1021.98万平方米。

“从城市发展角度来说，郑州的流入人口多为本省其他城市人口，因缺少高新技术企业，相应领域就业面较窄，对人才的吸引力也较弱，进而导致城市整体经济发展相对缓慢，对购买力的支撑略显乏力。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉第一财经。

官方出手给楼市松绑

克而瑞数据显示，截至去年12月，郑州商品住宅去化周期已超过21个月，库存压力进一步加大。

在人口体量上，郑州确实是当之无愧的大都市。第七次全国人口普查数据显示，郑州以1260.1万人的常住人口数量，跃居全国城市第十位、中部地区第一。郑州市代市长何雄公开表示，“在之前没有疫情时，郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。”

不过，郑州对年轻人才的吸引力，不如人口总量那样突出。大学生招聘平台梧桐果发布数据显示，2021年郑州的毕业生留存率为62.2%，在新一线城市中排名第十。

3月1日的新政对吸引人才加大了力度。新政规定，在郑创业就业的博士、硕士研究生等，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，针对限购和限贷两个政策市场的反响比较大。第一，郑州率先放松了限购政策，老年人投靠家庭可以新购一套住房，这是无条件的，增加了此类家庭的可购房套数。第二，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。

同时，郑州还祭出了另一大“利器”：棚改货币化安置。官方称，实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

受一系列消息刺激，郑州的二手房市场率先有所反应。机构最新数据显示，2月份二手房成交量中，50城中有超过四成环比增长，郑州成交量环比增长超60%。

“受开发商爆雷、新房市场延期交付，甚至烂尾频出等影响，部分购房者将目光从新房市场转向了二手房。”据多位当地中介透露，目前，郑州新房市场一片惨淡，二手房市场也较为分化，不过核心区域还算坚挺，远郊区二手房则越来越难。

贝壳研究院认为，目前，郑州二手房首套利率5.39%，二套利率5.64%，达到2021年以来最低水平，放款速度达到了历史最快水平；同时，通过扩大住房公积金制度受益范围、推进灵活就业人员参加住房公积金制度等，刺激了居民合理的住房消费需求。

河南楼市大环境的缩影

郑州楼市要走出这次“小困难”，并非一朝一夕之事。

克而瑞表示，郑州楼市成交能否放量，并不在于供应，而是受限于居民购买力。郑州作为省会城市，刚需基数庞大，短期内难以释放。这一方面是因自身收入有限，很难与市区房价相匹配；市场转淡行情下，房企打折促销，也加重了其观望情绪。

业内普遍认为，影响商品住宅短期、中长期成交规模的因素略有不同，短期主要与地价、房价等相关，中长期主要取决于居民收入增长情况，与城市经济发展，产业升级密切相关。

在国家的15个副省级城市中，作为千万级人口大城市的郑州却没有占得一席之地。和周边的武汉、合肥等城市相比，郑州的产业层次较低、科研创新能力不足，城市的产业链以中低端制造为主，高端核心环节相对缺失。以电子信息产业为例，占据“大半壁江山”的富士康在郑州有3个厂区，主要负责生产、组装苹果手机，但研发设计、标准制定等高端环节则分布在深圳、武汉、南京等城市。

从最直观的GDP增速来看，2021年郑州GDP增速仅4.7%，低于全国平均值。因暴雨与疫情冲击，2021年郑州一般公共预算收入1223.6亿元，环比下滑约2.8%，是GDP排名前20的城市中，唯一公共预算收入下滑的城市。

郑州上述人口体量大、但经济发展有待提振的现状，也是整个河南的缩影。

“河南”作为省级区划名称，自元朝开始，并沿用至今。河南志记载显示，有史以来，河南就是人口比较集中的地区。汉代河南人口占全国的20％，隋朝占21％，唐代占16％，宋代以后，河南人口在全国比重有所下降，但直到清朝仍维持在6％左右。

在第七次全国人口普查中，河南省常住人口为99365519人，占全国人口的比重为7.04%，相比2010年共增加5341952人，增长5.68%。放眼全国，只有广东与山东人口总量高于河南，分别为126012510人、101527453人。

在经济发展方面，自2005年生产总值迈上万亿元台阶后，河南用五年迈上2万亿元台阶，再相继迈上3万亿、4万亿、5万亿元三个台阶，2021年生产总值5.89万亿元，已接近6万亿元。

但从增速来看，河南与甘肃、宁夏、吉林、天津、河北、陕西、内蒙古、黑龙江、辽宁、青海共10个省区市共处一列，2021年GDP增速数据低于7%。

河南楼市的整体行情同样不振。官方数据显示，2021年河南省商品房销售面积13277.19万平方米，同比下降5.8%，商品房销售额8657.71亿元，同比下降7.5%。房企买地的热情也在下降，期内土地成交价款417.40亿元，同比下降17.6%。

“近期，河南其他城市的楼市表现也略显乏力，如平顶山、新乡等，洛阳的新房成交表现相对稳健，但成交体量不大。”关荣雪告诉第一财经。河南楼市发展的挑战在于，产业布局较为单调且无核心发展板块，整体经济发展的提速难度不小，同时楼市供应端的产品力略显不足，一定程度上导致市场流动力处于较低水平。

为促进经济高质量发展，河南近日明确“十四五”期间制造业发展规划，要发展材料、装备、汽车、食品、轻纺五大传统产业，培育新一代信息技术、高端装备、新材料、现代医药、新能源汽车等七大新兴产业，布局氢能和储能、量子信息、类脑智能等六大未来产业。

与此同时，河南将以建设通道经济带、枢纽经济协同发展区为重点，拓展枢纽经济发展空间，将郑州打造成为全省枢纽经济发展核心动力源，建设豫西、豫南、豫东、豫北4个枢纽经济协同发展区，打造中原—长三角、京港澳、陆桥、济郑渝4条通道经济带。

关荣雪认为，河南楼市未来的机遇在于，一方面内陆开放不断加大，将在一定程度上带动购房需求增多；另一方面，部分区域间的联动较为紧密，将提升城市的人口吸附力。

责任编辑：戚琦琦