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12月27日早上，伴随着北京房山区拱辰街道办土地落槌，北京第三轮集中化土拍宣布进行。至此，22个网络热点城市所有完成了2021年的三轮集中化土拍。
近年来，自然资源部在网络热点城市推行集中化供地，即集中公布土地交易公示、集中化机构转让主题活动，且集中化供地主题活动的节奏感每一年不超过三次。做为土地供应端重要调节，集中化供地对房企的资金归集方法、开发设计节奏感、市场需求节奏感都拥有重要危害，与此同时也可以更直接地体现销售市场萧条水平。
从2021年的销售市场主要表现看来，三轮集中化土拍经历了“受欢迎—冷漠—稳定”的人气转变，一个形象化主要表现是，第一轮集中化土拍人气较高，许多房企申请注册背心企业参加抢地；二轮土拍人气急剧下降，流拍、流标状况增加，溢价率减少；三轮集中化土拍的流拍、流标状况显著降低，国有资本房企主要表现强悍，变成一股关键的托市能量。
这与土拍标准调节、楼市新政策转变、房企对策调节都是有关联。有从业人员强调，虽然政府机构减少土拍门坎，但后半年至今的流通性缩紧，仍促使房企的拿地意向急剧下降，并危害到第二轮和第三轮的集中化土拍。从第三轮土拍的結果看来，到现在为止，市场信心仍未彻底恢复。
标准慢慢“友善”
在现在的三轮集中化土拍中，“南热北冷”的局势一直没有更改。从第一轮集中化土拍逐渐，南方地区城市就维持着非常好的人气，因为未设定基准价，重庆市以38.82%的第一轮土拍溢价率，创出集中化供地下的最大溢价率纪录，一部分楼盘的溢价率乃至超出100%。
比较之下，沈阳市、长春市、青岛市等北方地区城市相对性冷漠。在所有三轮集中化供地中，青岛市的溢价率仅为2.5%，可以说“贴地飞行”。长春市则变成流拍状况较多的城市之一，三轮集中化供地中，各自有13宗、8宗、9宗土地无法交易量，竞拍总数不够是关键缘故。
上海市易居房产研究所觉得，土地交易的热冷不均匀，是因为不一样城市的房市人气、库存量状况、土地质量有一定的差别。
北京市因房市股票基本面不错，三轮集中化供地均有一定人气。2021年全年度，北京市三个批号集中化供地总产量做到85宗、交易量57宗、成交总额度1900.41亿人民币，均为近几年来低位。在严苛的拍卖标准下，土地资源交易量均值溢价率仅为5.6%，为近几年来最少。
从标准设计方案上，三轮土拍的标准经历了逐步完善的全过程，一些系统漏洞慢慢被修复。
例如，在第一轮集中化土拍中，为提升中标率，许多房企申请注册了很多背心企业开展抢地，并造成单宗土地的竞拍人总数做到数十家。自此，东莞市、南昌市、苏州市等好几个城市新政策出台，对这种情况开展抵制。在第二轮和第三轮集中化土拍中，“背心”企业几近灭绝。
除此之外，第一轮土拍溢价率较高的重庆市、深圳市等地，也根据设定基准价、资产审批等对策，对溢价率开展操纵。总体来说，22城第二轮集中化供地的均值溢价率早已从二位数降至个位。广州市、青岛市、天津市、武汉市、长春市、沈阳市等城市的溢价率乃至不够1%。
除标准转变外，后半年至今的房企流通性挫败，也变成第二轮集中化土拍人气大降的缘故。北京市某发售房企相关负责人向21新世纪经济发展报导小编表明，“企业会把资金归集起來，优先选择用以发放工资、还钱，压根沒有活力参加土拍。”
到年底的第三轮集中化供地时，房企的自信心仍未修复。对于此事，一部分城市再次调节标准。贝壳研究院强调，第三轮集中化供地标准转变具体表现在房企资质证书、资产规定及其配套占比三个层面：就房企资质证书来讲，南京市第三轮集中化供地减少公司资质门坎及其放开协同拿地的限定；就资产规定来讲，苏州市的保证金比例从50%下降至30%，首付比例图由60%下降至50%，广州市容许土地资源款分期付款付款，一部分土地撤消一个月内一次性结清原价的规定，调节成最多6个月内结清；就配套占比来讲，合肥市第三批次有9土地无配套保障性住房租赁房规定，比第二批次提升9宗，杭州市51土地中有42宗为纯宅基地。
除此之外，深圳、合肥市、苏州市、深圳市与杭州市等城市的中心城市供货经营规模均有持续上升，反映出供地质量的提高。以杭州市为例子，现阶段三批号预公示的中心城市供货整体规划建筑面积占有率39.0%，对比于二批号24.4%有显著升高。
自信心尚需修复
标准的转变具有了一定实际效果，在第三轮集中化土拍中，流标、流拍状况较第二轮显著降低。
据调查，在第二轮集中化土拍中，长沙市、北京市、沈阳市、杭州市、合肥市、广州市的流拍和中断买卖占有率均高于50%，各自为65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%；杭州市初次示范点推行的竞质量土地因报考房企不够所有流拍；长春市、福州市、天津市、重庆市、深圳的流拍和中断买卖占有率均超出30%。
而在第三轮土拍中，杭州市的35幅涉宅土地(包含一宗租用商业用地)所有转让。在溢价率限制降到10%的情形下，杭州市第三次集中化供地土拍总体溢价率达到7%，有24幅土地拍至10%的溢价率限制，触顶进到线下推广摇号申请阶段。
除此之外，长沙市、合肥市、广州市、福州市等城市的流拍率也急剧下降。
但一部分城市的状况依然无法改进。沈阳市的第三轮集中化土拍中，共发布27宗土地，在其中有19宗土地资源流拍，流拍率做到70%。剩下8宗土地资源中，有7宗成本价交易量。
“房企或是处于犹豫情况中，拿地意向不强，并且绝大多数房企的资产也比较有限。”前述房企人员表明，尽管第三轮集中化土拍的总数比较大、品质也较高，合乎“前松后紧”的传统式供地节奏感，但到现在为止，绝大多数房企还没感受到银行信贷、销售市场方面的改进。
对于流通性缩紧对销售市场产生的危害，2021年9月至今，管控层慢慢释放出来现行政策纠偏装置数据信号。12月初举办的天津市委常委大会和中间经济会议均明确提出，“更强达到买房人的有效住宅要求”、“推动房地产稳步发展”。另有许多城市从释放压力预售资金监管、优秀人才购房补贴、颁布“限跌令”等层面下手调节。
但依据21新世纪经济发展报导的调查，现行政策端利好消息并未真真正正落地式。有房企反映，金融企业的现行政策并没有有根本变化，借款周期时间、成本费依然较高。加上偿还债务高峰时段即将来临，房企的可支配收入资产仍不充足。
实际上，在第三轮集中化供地中，国有资本的参与性进一步增强，并变成一股关键的拖底能量。申港证券强调，长春市、长沙市、沈阳市、天津市、北京市国中央企业取地占有率各自为100%、82%、75%、72%、75%。民企房企的参拍主动性稍高的城市，仅限土地出让主要表现不错的武汉市、杭州市。
在其中，除国有资本房企外，当地政府环境的城投公司也逐渐登场。在无锡市交易量的20宗土地资源中，政府部门服务平台取地17宗；南京交易量的31宗涉宅供地中，18宗为政府部门平台公司摘牌。浙商证券研报结果显示，除以上两城外面，在深圳市、苏州市、广州市第三轮集中化土拍中，城投公司的参与度也均高于50%。
实际上，在第二轮集中化土拍中，国有资本房企和城投公司就会有一定的参与性。剖析人员觉得，这也可视作市场信心不够下的托市之举。
上海市易居研究院中国智库核心主管严妖进向21新世纪经济发展报导表明，从提升供货、平稳土地价格的初心看来，集中化土拍的实际效果已基本上做到，地价稳中有进，对稳房子价格拥有主动功效。但将来的土地资源市场行情走势，仍依赖于住房销售市场的转暖和房企自信心的修复。预估在来年的集中化供地标准中，将随时视销售市场状况，作出创造性的调节。
（文章正文：21新世纪经济发展报导）
文章正文：21新世纪经济发展报导